É bastante comum a existência de imóveis que na prática estão divididos entre diversas famílias que receberam o imóvel através da herança, mas que documentalmente são todos donos um único imóvel na matrícula (possuem um condomínio). Mesmo que na prática cada família tenha se estabelecido em parte da terra, no registro não existe um proprietário para cada imóvel e sim vários proprietários de um único imóvel. Tal situação dificulta a venda de imóveis e compromete todos os coproprietários em questões ambientais e em questões de dívidas de um dos coproprietários, por exemplo.
Referidos condomínios são muito comuns em partilhas nas quais o imóvel é dividido entre herdeiros, ficando cada herdeiro com uma parte ideal do imóvel. Esta parte ideal é um percentual abstrato do imóvel. As famílias entendem que cada um já tem seu pedacinho de terra por terem uma divisão estabelecida verbalmente entre os herdeiros, porém, enquanto não tiverem cada um sua própria matrícula, estarão todos envolvidos nas condutas dos demais herdeiros com relação este imóvel. Para saber se tem uma matrícula individualizada ou um condomínio, basta ler a matrícula. Caso conste na matrícula a pessoa possui o adquiriu uma parte ideal, certamente existem coproprietários e é necessário regularizar a divisão deste imóvel no registro de imóveis
O CPC prevê o processo de divisão de imóvel que se encontra em condomínio. Esta divisão pode ser realizada tanto pela via judicial como pela extrajudicial, porém na via extrajudicial exigem-se os requisitos de proprietários capazes e que todos estejam de acordo com a divisão. A divisão e extinção do condomínio possibilitam a separação dos imóveis em matrículas distintas, porém, nem sempre é possível ao proprietário da parcela “pro diviso” obter a anuência de todos os condôminos (o que é uma exigência do CPC), obrigando o proprietário a recorrer ao Poder Judiciário, o que gera importante oneração de prazos e despesas;
O instituto da estremação permite identificar esta parte ideal e separá-la dos demais imóveis, gerando uma matrícula específica para este imóvel estremado e isso ocorre de maneira muito mais simplificada que o processo de divisão e extinção de condomínio, pois na estremação não se exige a participação de todos os condôminos no procedimento como acontece na divisão.
Alguns estados como Minas Gerais, Rio Grande do Sul e Paraná possuem este instrumento jurídico chamado estremação o que facilita a separação destes imóveis em matrículas individualizadas.
Estremação significa demarcar, dividir ou separar uma coisa da outra, de modo que as partes separadas sejam distintas.
O Provimento 276 da Corregedoria da Justiça, o Estado do Paraná regulamentou a utilização da estremação de imóvel rural, o que nada mais é do que a possibilidade de se separar parte ideal de imóvel em condomínio.
A competência para a elaboração do instrumento de estremação está a cargo do cartório de notas e o instrumento deverá ser levado a registro no cartório de registro de imóveis.
Não incide ITCMD pois não há transmissão de propriedade.
Segue a íntegra do Provimento 276 da Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná que estabelece os requisitos e o procedimento da estremação:
Art. 1º A regularização de parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, porém, em situação localizada, ou seja, “pro diviso”, obedecerá o disposto neste Provimento.
Parágrafo único – A regularização abrangerá quaisquer glebas rurais, sem distinção entre as oriundas de condomínios, em que seja impossível definir a área maior e seus respectivos condôminos, daquelas dentro de área maior identificada e da qual sejam eles conhecidos.
Art. 2º Nas comarcas do Estado do Paraná, para os condomínios rurais “pro diviso” que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, far-se-á com anuência dos confrontantes das parcelas a serem extremadas.
Parágrafo único – a identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos artigos 176, inciso II, nº 3, e 225 da Lei 6015/73;
Art. 3º A posse do proprietário sobre a parcela “pro diviso” a extremar deve contar no mínimo cinco (05) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.
Parágrafo único – Para comprovação do prazo de posse localizada será necessária a apresentação do CCIR e do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR, correspondentes aos últimos cinco anos, com as provas de quitação.
Art. 4º - A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela “pro diviso” será feita mediante escritura pública declaratória.
§1º - A escritura pública declaratória deverá ser formalizada com o valor declarado.
§ 2º - O valor declarado na escritura declaratória deverá ser o mesmo valor utilizado para o recolhimento do ITR do último exercício.
Art. 5º - Na escritura pública declaratória de que trata o artigo anterior, não será obrigatória a participação do Município, Estado ou União, ou de seus órgãos representativos, nos casos em que o imóvel (parcela) a ser localizado fizer divisa com vias públicas, estrada, rua, travessa, corredor, etc, ou sanga, arroio, rio, lago e mar.
Artigo 6º - Se a área descrita na matrícula a ser localizada não corresponder àquela obtida pela medição pelo sistema de georreferenciamento, deverá ser previamente retificada.
Parágrafo único – Nas retificações administrativas reguladas pelo inciso II, do artigo 213 da Lei de Registro Público, concomitante ou não com a localização de parcela do Projeto “Proterra”, não será obrigatória a anuência do Munícipio, Estado ou União, ou de seus órgãos representativos, nos casos em que o imóvel a ser retificado, localizado na zona rural, fizer divisa com bens públicos de uso comum do povo, tais como vias públicas (estrada, rua, travessa, etc.) ou correntes ou depósitos hídricos (rio, sanga, arroio, lago, mar, etc.).
Art. 7º A escritura pública declaratória será protocolada no Ofício de Registro Imobiliário da circunscrição do imóvel, devendo o Oficial examinar a sua regularidade, em atenção aos princípios registrais.
§ 1º O Registrador localizará a gleba lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada.
§ 2º - Tratando-se de localização cumulada com retificação de descrição da gleba, o Registrador praticará dois atos, a averbação desta e o registro daquela.
Art. 8º À escritura declaratória de localização da parcela “pro diviso” aplicam-se os emolumentos relativos à escritura pública com o valor econômico e, no respectivo registro, aplicam-se os emolumentos relativos a título com valor declarado.
Parágrafo único - Para a lavratura da escritura, deverá ser apresentada certidão atualizada do imóvel.
Art. 9º A adoção deste procedimento não elide a possibilidade de efetivação da escritura pública de divisão ou ajuizamento de ação de divisão, restando ao interessado a opção, respeitadas as circunstâncias de cada caso.
Art. 10º - Na eventualidade da incidência de cláusulas, ônus ou gravames sobre a parcela objeto da localização ou retificação, serão observadas as providências abaixo.
I- No caso de hipoteca, não será necessária a anuência do credor hipotecário; todavia, o Registrador de Imóveis o comunicará acerca da realização do registro da localização da parcela;
II- No caso de penhora, não será necessária prévia autorização judicial para o registro e/ou retificação, mas o Registrador comunicará o fato ao Juízo, por ofício;
III- No caso de penhora fiscal em favor do Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS), havendo o devedor ofertado o imóvel em garantia da dívida, não será admitida a localização da gleba sem a expressa anuência daquele Órgão, uma vez que perdida a disponibilidade do bem na forma do art. 53 da Lei 8212, de 24.07.1991;
IV- No caso da anticrese, indispensável a anuência do credor anticrético;
V- No caso de propriedade fiduciária, a localização da parcela será instrumentalizada em conjunto, pelo credor e pelo devedor;
VI- No caso de usufruto, a localização será obrigatoriamente firmada pelo nu-proprietário e pelo usufrutuário;
VII- No caso de indisponibilidade por determinação judicial ou ato da administração pública federal, não será admitido o processamento.
VIII- Na hipótese de estar a parcela sob arrolamento, medida de cautela fiscal, é possível o registro da localização; porém, o Registrador comunicará o fato imediatamente ao agente fiscal;
IX- No caso da incidência de outros ônus, cláusulas e gravames, não expressamente previstos neste artigo, será aplicada a regra qualificatória inerente às escrituras públicas de divisão;
Art. 11 – Todas as áreas, objeto de localização, deverão ser objeto de georreferenciamento, independente de sua extensão, através da emissão de responsabilidade técnica (ART) pelo responsável habilitado.
§ 1º – Todos os confrontantes da área localizada deverão assinar concordando com as linhas divisórias.
§ 2º - Se por qualquer razão não for possível colher a assinatura de quaisquer dos confrontantes, por ocasião do requerimento de estremação perante o registrador imobiliário, poderá ser requerida a notificação respetiva, para que compareça no Registro Imobiliário, ou se manifeste por escrito, no prazo de 15 dias, com a advertência de que o seu silêncio implicará em sua concordância.
§ 3º - Os emolumentos para o ato da notificação são os mesmos da Tabela XIV do Registro de Títulos e Documentos, item III.
Art. 12 – Ao receber o título para registro, cujo conteúdo contenha indício ou evidência de loteamento irregular ou clandestino, o Oficial de Registro de Imóveis deverá qualificá-lo negativamente em decisão fundamentada, noticiando o fato imediatamente ao representante do Ministério Público local.
Joeli da Paz Gelinski
Advogada - OABPR 66098
